Baufi-Lexikon

Bei einer Annuitätentilgung wird für die Rückzahlung des Darlehens ein Tilgungssatz vereinbart. Dieser beträgt i.d.R. mindestens 2% p.a. Für die Festschreibungszeit bleibt die jährliche Rückzahlungssumme gleich. Üblicherweise findet eine Tilgung monatlich statt. Aus jeder Rate werden zunächst die Zinsen für den jeweils laufenden Kalendermonat abgedeckt und der verbleibende Teil der Rate fließt in die Rückzahlung (Tilgung). Mit laufender Rückzahlung des Kredites erhöht sich dieser Tilgungsanteil, da der Zinsanteil kleiner wird – bei gleichbleibender Rate.

Nach der Zuteilung des Bausparvertrages erhält der Bausparer die vereinbarte Bausparsumme, bestehend aus dem selbst angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen. Voraussetzung ist eine positive Kreditwürdigkeitsprüfung. Das Bauspardarlehen darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Bauspardarlehen werden in der Regel ebenfalls durch ein Grundpfandrecht/Grundschuld besichert.

Bausparer ist, wer mit einer Bausparkasse einen Vertrag schließt, durch den er/sie nach Leistungen von Bauspareinlagen einen Rechtsanspruch auf Gewährung eines Bauspardarlehens erwirbt. Durch den Abschluss eines solchen Bausparvertrags wird man Mitglied in jener Spargemeinschaft. Zu Beginn steht immer die Sparphase. Je nach gewähltem Tarif und regelmäßiger Einzahlung ist diese unterschiedlich lang. Im Anschluss mit der sogenannten Zuteilung erhält man die Möglichkeit auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Die Konditionen des Bauspardarlehens werden bereits mit Abschluss des Bausparvertrages fixiert. Das angesparte Guthaben aus dem Bausparvertrag kann, bei Nichtnutzung des Bauspardarlehens, zweckunabhängig verwendet und in der Regel mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten verfügt werden.

Der Beleihungswert repräsentiert jenen Wert einer Sicherheit, von dem erwartet werden kann, dass er sich jederzeit realisieren lässt. Zur Ermittlung des Beleihungswertes benötigt die jeweilige Bank aufgrund gesetzlicher Vorschriften einige Unterlagen zur Immobilie. Berücksichtigt werden hierbei u.a. die Lage des Grundstücks, der Zustand und das Alter der darauf befindlichen Immobilie. Bei der Überschreitung eines gewissen Schwellenwertes bei der Kreditantragstellung ist ein Immobilien-Wertgutachten erforderlich. Dies wird durch das 100%-tige Tochterunternehmen der GLS Bank, der
GLS Immowert, erstellt. Die Kosten dafür trägt die Bank.

Bereitstellungszinsen werden von der Bank zu einem vereinbarten Zeitpunkt an dem (noch) nicht ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet. Diese sind das Entgelt dafür, dass die Bank das Darlehen zu den zugesicherten Konditionen bereitstellt/verwaltet.

Auf einem Darlehenskonto werden der geschuldete Darlehensbetrag und die fälligen Zinsen und Kosten ebenso wie die darauf geleisteten Zahlungen/Tilgungen verbucht.

Der effektive Jahreszins beziffert in Form eines jährlichen Prozentsatzes alle zu tragenden Kosten des Gesamtbetrages des Darlehens. Hier sind auch ggf. zusätzliche Kosten, welche mit dem Darlehen direkt in Verbindung stehen eingerechnet.

Das Erbbaurecht beschreibt ein Recht, dass meist gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses auf einem Grundstück ein Bauwerk / eine Immobilie zu errichten oder zu unterhalten. Erbbaurechte werden Vertraglich vereinbart und in der Regel bei Neuabschluss auf 99 Jahre bestellt. Das Erbbaurecht wird in einem gesonderten Grundbuch – dem sogenannten Erbbaugrundbuch – erfasst. Zumeist werden Erbbaurechte von Kommunen oder Kirchen ausgegeben und vereinbart.

Die Erwerbsnebenkosten sind bei jedem Kauf und/oder Neubau einer Immobilie zu entrichten. Hierunter fallen klassischerweise die Grunderwerbssteuer sowie Notar- und Grundbuchamtskosten. Sofern ein Immobilienmakler/In eingeschaltet ist, ist ggf. noch eine Provision zu berechnen. Die Grunderwerbssteuer ist eine Ländersteuer und somit unterschiedlich hoch. Die Notar- und Grundbuchamtskosten berechnet die GLS Bank pauschal mit 2% vom Kaufpreis. Die Maklercourtage wird i.d.R. in dem jeweiligen Exposé in Prozent ausgewiesen und vom Kaufpreis berechnet.

Wenn bereits ein laufender Baufinanzierungsvertrag besteht und man sich aktuell niedrige Sollzinsen sichern möchte für den Zeitpunkt der Vertragsverlängerung, kann ein Forward-Darlehen bereits bis zu 18 Monate vor Vertragsende abgeschlossen werden.

Als Sicherheit für jedes grundpfandrechtlich besicherte Baufinanzierungsdarlehen wird eine vollstreckbare Grundschuld für die Bank in das Grundbuch eingetragen. Diese Grundschuld wird im Regelfall neubestellt bei Abschluss des Kreditvertrages. Sofern eine Grundschuld bereits besteht, kann diese auch an eine andere Bank abgetreten werden. Die Ausstattung der Grundschuld muss bei der GLS Bank mindestens 15% dinglichen Zins sowie 5% einmalige Nebenleistung enthalten.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die weltweit größte nationale Förderbank. Sie vergibt Förderdarlehen in unterschiedlichen Bereichen des Wirtschaftens – vielfach auch im wohnwirtschaftlichen Bereich. In der Regel sind bei der Vergabe gewisse Auflagen und Voraussetzungen zu erfüllen. Die KfW tritt nicht selbst als Vertragspartnerin auf, sondern die Darlehensvergabe erfolgt über die jeweilige Hausbank.

In regelmäßigen Abständen (bei der GLS Bank: monatlich) werden Teilzahlungen auf das Darlehen entrichtet. Die monatliche Rate enthält einen Zins- und einen Tilgungsanteil.

Sondertilgungen sind Tilgungen, welche über die regelmäßigen monatlichen Raten hinausgehen. Sondertilgungen sind bei der GLS Bank grundsätzlich optional und nicht verpflichtend. Durch Sondertilgungen wird die Laufzeit des Gesamtdarlehens beeinflusst und in der Regel verkürzt. Sondertilgungen müssen vertraglich vereinbart werden.

Wird ein Kredit ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und berechnen. Die Berechnung der Höhe der Entschädigung hängt u.a. von dem Zinssatz sowie der Restlaufzeit des Darlehens ab. Sie erfolgt immer individuell.

Bei Außergeschäftsraum – und bei Fernabsatzverträgen ist die GLS Bank dazu verpflichtet rechtzeitig vor Abschluss des Vertrags gesetzlich bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen. Diese werden in der Regel elektronisch bereitgestellt.

Bei einem Tilgungsaussetzungs- bzw. Zinszahlungsdarlehen werden für die Dauer der Festschreibung zunächst auf dem Darlehen nur Zinsen entrichtet. Anstelle der laufenden Tilgung, s. Annutitätendarlehen, wird i.d.R. vereinbart, dass Beiträge z.B. in einen Bausparvertrag gezahlt werden. Am Ende der Laufzeit bzw. Festschreibung erfolgt die Tilgung des Darlehens dann über den Bausparvertrag. Alternative sogenannte Tilgungsersatzmittel könnten auch kapitale Lebensversicherungen sein.